Comprar una vivienda no consiste solo en comprobar si te gusta y si encaja con tu presupuesto. Antes de hacer una oferta, entregar una señal o firmar arras conviene verificar la situación registral, la comunidad, el estado del edificio y las condiciones de la operación.
Antes de comprar debes comprobar quién es el propietario, si existen cargas, si hay deudas o derramas de la comunidad, si los datos del Registro y el Catastro coinciden con la vivienda real y qué condiciones aparecen en el contrato de arras.
La siguiente guía resume las comprobaciones principales para comprar una vivienda en Bilbao y Bizkaia. No sustituye el asesoramiento jurídico, notarial, técnico o fiscal que pueda requerir una operación concreta.
Índice
•Titularidad y nota simple.
•Cargas de la vivienda.
•Comunidad y derramas.
•Registro, Catastro y vivienda real.
•Estado del edificio y reformas.
•Documentación antes de las arras.
•Checklist final.
1. Comprueba quién es el propietario y solicita la nota simple
La nota simple del Registro de la Propiedad permite consultar la identificación de la finca, sus titulares y los derechos o limitaciones inscritos, como hipotecas, usufructos o servidumbres.
Comprueba que:
•La persona que vende aparece como titular o puede acreditar su representación.
•La dirección y la descripción coinciden con la vivienda visitada.
•La superficie y los anexos —garaje o trastero— coinciden con lo anunciado.
•Todos los titulares que deban intervenir están identificados.
La nota simple tiene carácter informativo. Si necesitas acreditar oficialmente el contenido de los asientos registrales, consulta con el Registro o con un profesional competente la posibilidad de solicitar una certificación.
Solicita información actualizada antes de firmar. Una nota simple antigua puede no reflejar una modificación posterior.
2. Revisa las cargas de la vivienda
La documentación registral puede mostrar cargas que deben resolverse antes o durante la compraventa. Entre ellas pueden aparecer:
•Hipotecas.
•Embargos.
•Usufructos.
•Servidumbres.
•Condiciones resolutorias.
•Afecciones o limitaciones.
Una vivienda puede venderse con una hipoteca, pero debes saber cómo se cancelará o cómo se tratará en la operación. No te conformes con una explicación verbal como “se cancela en notaría”.
Antes de entregar dinero, pregunta:
•Qué carga sigue vigente.
•Quién se encargará de cancelarla.
•En qué momento se cancelará.
•Qué documentos acreditarán la cancelación.
•Si afecta al precio, a los plazos o a las condiciones de la compra.
Si aparece un embargo, una servidumbre o cualquier limitación que no entiendes, pide asesoramiento jurídico antes de firmar.
3. Comprueba la comunidad y las posibles derramas
Solicita un certificado actualizado de deuda de la comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal regula la responsabilidad del inmueble respecto de determinadas cantidades adeudadas y establece la documentación que debe acompañar a la transmisión, salvo que el comprador exonere expresamente al vendedor.
Además del certificado, pregunta por:
•Cuotas ordinarias pendientes.
•Derramas aprobadas o previstas.
•Obras de fachada, tejado, ascensor o accesibilidad.
•Problemas de humedades o bajantes.
•Litigios de la comunidad.
•Actas recientes y situación económica.
El certificado de deuda no sustituye la revisión de las actas. Una comunidad puede estar al corriente de pago y tener una obra importante aprobada o en preparación.
Tampoco debe darse por hecho quién paga una derrama. La responsabilidad puede depender del acuerdo de la comunidad, del momento en que sea exigible y de lo pactado en la compraventa. Conviene revisar el caso concreto antes de firmar.
4. Compara Registro, Catastro y vivienda real
El Registro de la Propiedad y el Catastro cumplen funciones diferentes. El Registro informa sobre la titularidad y los derechos inscritos. El Catastro es un inventario administrativo que recoge datos físicos, económicos y jurídicos del inmueble.
En Bizkaia puedes consultar la ficha catastral por dirección, referencia catastral, número fijo o parcela.
Comprueba que coincidan:
•Dirección.
•Superficie.
•Planta y puerta.
•Uso de la vivienda.
•Garaje y trastero.
•Referencia catastral.
•Distribución y elementos principales.
Una diferencia no significa automáticamente que exista un problema, pero sí requiere una explicación. Puede deberse a una reforma, una medición distinta, una actualización pendiente o una modificación que no se ha reflejado correctamente.
No confundas el Valor Mínimo Atribuible o el valor catastral con una tasación hipotecaria o con el precio de mercado. Para conocer los impuestos y gastos de la operación, consulta también la guía de gastos e impuestos al comprar vivienda en Bizkaia y la calculadora de ITP y gastos.
5. Revisa el edificio, la vivienda y las reformas
Durante la visita no observes solo la decoración. Presta atención al estado general del piso y del edificio:
•Humedades o filtraciones.
•Grietas o fisuras visibles.
•Ventanas y cerramientos.
•Instalaciones antiguas.
•Fachada, cubierta y bajantes.
•Ascensor y accesibilidad.
•Ruidos y aislamiento.
•Estado de garaje, trastero y zonas comunes.
La Inspección Técnica de Edificios puede aportar información sobre conservación, seguridad, estanqueidad, consolidación, eficiencia energética y accesibilidad del edificio. Sin embargo, la ITE no sustituye una inspección técnica exhaustiva de la vivienda concreta.
Si la vivienda está reformada, pregunta qué trabajos se han realizado y si existen licencias, permisos o certificados cuando sean necesarios. Presta especial atención a:
•Cambios de distribución.
•Cerramientos de terrazas.
•Ampliaciones.
•Modificaciones estructurales.
•Incorporación de elementos comunes.
•Reformas de instalaciones.
Cuando existan dudas técnicas, solicita una valoración independiente antes de avanzar.
6. Pide la documentación antes de firmar arras
La documentación dependerá del inmueble y de la operación, pero normalmente conviene solicitar o comprobar:
•Nota simple actualizada.
•Certificado de deuda de la comunidad.
•Actas recientes y derramas.
•Ficha o referencia catastral.
•Información sobre el IBI, cuando corresponda.
•Certificado de eficiencia energética.
•Documentación de reformas relevantes.
•Situación de garaje, trastero y otros anexos.
•Información sobre alquileres u ocupantes.
•Licencias o autorizaciones que puedan afectar a la vivienda.
Si la vivienda está alquilada u ocupada, revisa el contrato, la duración, la renta, las fianzas y la fecha de entrega. No firmes basándote únicamente en la promesa de que se entregará vacía.
7. Revisa las condiciones de las arras
Las arras no son solo un recibo de reserva. Antes de firmarlas, comprueba que el documento identifica correctamente:
•La vivienda y sus anexos.
•El precio y la cantidad entregada.
•El plazo para escriturar.
•La situación de cargas.
•La entrega de la posesión.
•La situación de la comunidad.
•Las condiciones de financiación, si necesitas hipoteca.
•Las consecuencias del incumplimiento.
•El tipo de arras pactado.
Si existen cargas, reformas pendientes, ocupantes o financiación, pide que un abogado o notario revise el documento antes de entregar dinero. No existe una cláusula universal que proteja de la misma forma a todos los compradores.
Checklist rápido antes de comprar
Antes de hacer una oferta o firmar arras, deberías poder responder a estas preguntas:
•¿Quién es el titular registral?
•¿Existen hipotecas, embargos, usufructos o servidumbres?
•¿Cómo se cancelarán las cargas?
•¿Está la comunidad al corriente?
•¿Hay derramas aprobadas o previstas?
•¿Coinciden Registro, Catastro y vivienda real?
•¿El edificio tiene problemas o actuaciones pendientes?
•¿Las reformas tienen la documentación necesaria?
•¿La vivienda se entregará libre de ocupantes, si ese es el acuerdo?
•¿Las arras reflejan tus condiciones?
Si alguna respuesta es “no lo sé”, todavía queda una comprobación pendiente.
¿Cómo puede ayudarte NorvenBuyers?
En una compra, encontrar una vivienda es solo una parte del proceso. También hay que ordenar la información, detectar qué debe comprobarse y decidir cuándo tiene sentido avanzar.
En NorvenBuyers representamos exclusivamente al comprador en Bilbao y Bizkaia. Podemos ayudarte a filtrar viviendas, recopilar información, identificar aspectos que requieran comprobación y preparar la operación desde tu perspectiva, dentro del alcance acordado.
Esta revisión preventiva no sustituye a un abogado, notario, asesor fiscal, entidad financiera, arquitecto o técnico cuando el caso requiera su intervención.
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Preguntas frecuentes
¿Qué documento debo pedir primero antes de comprar una vivienda?
La nota simple es uno de los documentos iniciales más útiles para comprobar titularidad, descripción y cargas registrales. Después conviene completar la revisión con la comunidad, el Catastro, el estado del edificio y las condiciones de la operación.
¿La nota simple demuestra que la vivienda está libre de cargas?
La nota simple tiene carácter informativo y muestra los asientos registrales consultados. La certificación registral es la que acredita fehacientemente el contenido de los asientos frente a terceros.
¿Quién paga una derrama al comprar un piso?
Depende del tipo de derrama, del acuerdo de la comunidad, del momento en que sea exigible y de lo pactado en la compraventa. La Ley de Propiedad Horizontal contiene reglas específicas, por lo que conviene revisar cada caso.
¿Es suficiente con pedir el certificado de deuda de la comunidad?
Es importante, pero no sustituye la revisión de actas, obras y derramas. El certificado informa de la deuda declarada; las actas pueden revelar decisiones o problemas todavía no reflejados como deuda vencida.
¿Registro y Catastro deben tener exactamente los mismos datos?
No cumplen la misma función, pero las diferencias de superficie, anexos, dirección o uso deben explicarse antes de comprar. Según el origen de la diferencia, puede ser necesario acudir a un notario, abogado, técnico o a la administración catastral.
¿La ITE garantiza que la vivienda no tiene problemas?
No. La ITE se refiere al edificio y tiene un alcance determinado. No sustituye una inspección técnica de la vivienda concreta ni elimina la necesidad de revisar reformas, instalaciones y defectos visibles.
¿Debo revisar las arras con un profesional?
Es recomendable cuando existe financiación, cargas, ocupación, reformas, plazos ajustados o cualquier condición especial. Las consecuencias dependen del contenido del contrato y de las circunstancias de la operación.
